北投1年3筆危老飯店易主 中南部建商最愛「摩鐵變大樓」


北投1年3筆危老飯店易主 中南部建商最愛「摩鐵變大樓」

有百年曆史的北投「逸邨溫泉飯店」是臺北市難得一見、基地規模廣達千坪以上的大基地,吳寶田耗時11年陸續收購,總計斥資7億元取得產權。(圖/黃威彬攝、報系資料照)

商仲業者統計,2022年至今,全臺總金額超過5億元的大宗旅館交易,共11筆,臺北市就有4筆,且都是等着改建的危老案;而臺中、高雄近年也有不少旅館轉手給建商的案例。專家表示,市區土地開發幾近飽和,素地稀缺,地段佳、基地大、產權單純的旅館,自然成爲建商獵地對象,如又符合危老申請條件不受購地貸款限制更佳。

根據交通部觀光局旅館家數統計,2020年1月北市旅館家數共604家,今年8月爲570家,疫情3年來減少了30多家旅館。根據商仲世邦魏理仕統計近1年半金額5億元以上大宗旅館交易,全臺最集中的交易區就落在臺北市北投區,包括全坤建設(2509)以12.2億元簽下「熱海大飯店」的合建案、悅禧建設以7.3億元買下「水紗蓮休閒旅館」,麗寶集團董事長吳寶田也以個人名義以7億元入手已停業多年的「逸邨溫泉飯店」。而這幾家飯店都符合危老重建條件。

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超過50個年頭的「熱海溫泉大飯店」,坐落於新北投捷運站附近,根據人力銀行公司介紹,「熱海大飯店開幕於1972年,時值北投最繁華的年代,也是北投區最鼎盛的飯店之一,每逢夜幕來臨必車水馬龍、歌舞昇華,昔日名聞全球的中華少棒,每逢勝利歸國受獎覲見時,亦是入住熱海大飯店,可見當時盛況。」據瞭解,熱海大飯店是早年北投少數具備大型宴會廳的高級飯店,因此也吸引許多國際觀光團下榻。

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北投「熱海大飯店」曾是接待過無數貴賓的高檔酒店,圖爲1973年該飯店舉辦「中華少棒夜」凱旋慶祝晚會歷史資料照。(圖/擷取自GOOGLE MAP、報系資料照)

全坤建設於2022年3月公告簽下「熱海大飯店」合建案,預計投入約12.2億元合建高檔住宅。即便疫情走向復甦,老飯店在溫泉鄉一級戰區仍難有競爭力,同年11月便與文化大學簽約,在改建前過渡期提供250個牀位成爲文化大學學生宿舍。

另個值得一提的老飯店便是「逸邨溫泉飯店」,爲北投最古老的泡湯浴場之一,在日據時代稱爲「星乃湯」,曾是日本軍方專用的招待所,與「瀧乃湯」、「吟鬆閣」一同被列爲「北投三大名湯」,據傳國父孫中山曾拜訪此處,因而改名爲「逸邨溫泉飯店」。

據瞭解,就在創辦人離世後,繼承的兄弟鬩牆,因而於2008年閉館歇業,原有的木造建築及日式庭院也因停業許久而荒廢。吳寶田斥資7億元陸續收購8筆土地,基地面積約1330坪,今年4月正式獲得危老申請覈准。吳寶田日前接受媒體採訪也對外證實,預計將興建約140戶、每戶約20坪的溫泉住宅產品。

而今年上半年唯一大宗旅館交易的北市中山區「臺北綠蒂大飯店」,屋齡46年,同樣符合危老條件,有趣的是,這已是短期內的第二次易主。前一手買家翡馬貿易於2021年8月以4.93億元買下;2022年2月又以5.43億元轉手給淞暘建設,短短持有一年多,帳面就增值了5000萬元。

除了「臺北綠蒂大飯店」外,中山區去年至今還有「玩客棧旅館」、「凱微精品旅館」皆以1.8億元左右總價轉手成功。此外,北市旅館交易熱點還有西門商圈,今年4月,西門町漢口街的49年大樓,頂樓10樓商旅「西門日記-六福館」,以2.58億元交易;去年12月,同樣位在西門町的「東驛商務旅館」,8、9樓以1.42億元易主。

90年代臺中七期剛完成重劃時,不少地主租給特種行業或以汽車旅館養地,如今市政府、臺中國家歌劇院進駐後,也吸引蓋豪宅、商辦。(圖/CTWANT資料室)

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世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示,近幾年北市較大金額的旅館交易案,主要都是產權單一、具危老題材的案件,其中因北投區部分土地爲特定觀光商業專用區,未來用途不只可作飯店,更可改建成住宅,尤其都更危老合建案都不在央行購地貸款降至4成、限期18個月內動工的管制範圍,因此成爲建商獵地的標的。另有不少位在大樓部分樓層的樓店型旅館交易,因爲金額較小未能列入這次大宗旅館的交易名單中。

臺中、高雄因地價便宜,也有許多小筆旅館交易未能入榜。像是寶佳機構於臺中市豐原區買下「溫莎堡汽車旅館」,以及高雄市的「麗景酒店」、「我家商務大飯店」也都有成交紀錄。而總價超過5億元的則有臺中「新天地和風汽車旅館」、高雄「加州汽車旅館」。

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根據實價登錄揭露,位於臺中七期南側的「新天地和風汽車旅館」2022年10月以總價12.7億元交易給豐邑建設,合計土地1108坪。「新天地和風汽車旅館」地點相當精華,前後臨路、近捷運站點,在開發逐漸飽和的七期中十分難得,周邊新案已登上5字頭,推估未來推案可能從6字頭起跳。豐邑總經理邱崇喆表示,目前還沒有案名,該案申請建照中,規劃以純住宅爲主。

而高雄楠梓區的「加州汽車旅館」於去年8月由上櫃建商鑫龍騰開發(3188)以總價5.24億元購入,面積近700坪,換算每坪74.18萬元,創下楠梓區地價次高紀錄。鑫龍騰總經理黃勁嘉向CTWANT表示,「加州汽車旅館」土地未來預計將興建地上23層、地下6層建築,規劃26~40坪2~3房輕豪宅。不過目前會先動工同集團旗下龍騰建設的建案,鑫龍騰還有「鑫天地2期」「鑫悅」約50億元可以入帳,因此尚未有明確預訂推案時程。

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李嘉玶表示,精華區土地開發幾近飽和,素地稀缺,大多數汽車旅館都具備地段佳、基地大、產權單純的三大優勢,這幾年汽車旅館一直都是建商獵地的首選,臺中七期一堆摩鐵變豪宅就是最好的例子。

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